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Ein Jahr mit dem Mietendeckel

“Ich will nicht nach Berlin. Auch wenn da alle meine Freunde sind. Ich will nicht nach Berlin!” – singt Felix Kummer, Frontsänger von Kraftklub in dem Song “Ich will nicht nach Berlin”. Wenn wir uns den aktuellen Wohnungsmarkt der Hauptstadt angucken, fragen wir uns sowieso “Wohin?”.

Berlin zieht besonders in den letzten Jahren immer mehr Bewohner*innen an. Lebten 1980 rund 1,89 Millionen Menschen in Berlin, so waren es 2019 bereits 3,67 Millionen. An sich kein Wunder! Denn Berlin ist die Hauptstadt, bietet beruflich und privat viele Möglichkeiten und hat einen ganz eigenen Charme. Durch die steigende Anzahl an Bewohner*innen pulsiert die Hauptstadt – und die Mieten steigen. Denn auf dem Wohnungsmarkt werden die Preise, ähnlich wie in der Wirtschaft, durch Angebot und Nachfrage bestimmt.

2012 lebten in Berlin 3,37 Millionen Einwohner*innen und der Quadratmeterpreis betrug im Schnitt 6,65 €. 2019 sieht das schon ganz anders aus: 3,67 Millionen Einwohner*innen lebten in Berlin und mussten im Durchschnitt 10,05 € pro Quadratmeter Miete zahlen. Hierbei handelt es sich jedoch wirklich nur um den Durchschnitt, in Szenevierteln, die innerhalb des Berliner Rings liegen, dürften die Mieten deutlich höher ausfallen.

Um das zu stoppen, wurde am 23.02.2020 der Mietendeckel in Berlin eingeführt – jedoch am 15.04.2021 wieder gekippt. Ziel dieses Mietendeckels sollte es sein, dass die Wohnungsmieten sinken oder zumindest nicht weiter ansteigen. Was genau sich hinter dem Mietendeckel verbirgt und was es letztendlich gebracht hat, haben wir für Sie hier zusammengefasst.

Photo by Adrien Aletti on Unsplash

Was verbirgt sich hinter dem Mietendeckel?

Am 23.02.2020 ist das “Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung” in Kraft getreten – umgangssprachlich auch als Mietendeckel bekannt. Ziel davon soll es sein, dass auch Bürger*innen mit einem kleinen und mittleren Einkommen eine Wohnung zur Miete in der Hauptstadt finanzieren können und nicht an den Stadtrand oder aufs Land gedrängt werden.

Um dieses Ziel zu erreichen, gab es zunächst zwei Schritte:

Schritt 1: Keine Staffelmiete oder Mieterhöhung für 5 Jahre
In Berliner Mietverträgen ist eine Staffelmiete eher Standard als Ausnahme. Doch das wurde nun für 5 Jahre eingefroren. So müssen die Berliner*innen nur noch die Miete zahlen, die sie am 18. Juni 2019 gezahlt haben – und das bis zum Juni 2024. Aber auch bei einer Neuvermietung darf der Mietpreis nicht weiter ansteigen. Die einzige Erhöhung ist eine Inflationsanpassung von bis zu 1,3 Prozent ab dem Jahr 2022.

Schritt 2: Mieten bekommen eine Obergrenze 
Im November 2020 ist dann die zweite Stufe des Mietendeckels in Kraft getreten. So wurden Obergrenzen für Mieten eingeführt, deren Höhe von Baujahr, Lage und Ausstattung abhängt. Mieten, die nun 20 % oberhalb dieser Grenzen liegen, müssen demnach abgesenkt werden. Wie sich die Grenzen zusammensetzen, sehen Sie hier: 

Erstmalige Bezugsfertigkeit und Ausstattung Mietpreis / qm
bis 1918 Sammelheizung UND Bad 6,45 €
bis 1918 Sammelheizung ODER Bad 5,00 €
bis 1918 OHNE Sammelheizung / Bad 3,92 €
1919 - 1949 Sammelheizung UND Bad 6,27 €
1919 - 1949 Sammelheizung ODER Bad 5,22 €
1919 - 1949 OHNE Sammelheizung / Bad 4,59 €
1950 - 1964 Sammelheizung UND Bad 6,08 €
1950 - 1964 Sammelheizung ODER Bad 5,62 €
1965 - 1972 Sammelheizung UND Bad 5,95 €
1973 - 1990 Sammelheizung UND Bad 6,04 €
1991 - 2002 Sammelheizung UND Bad 8,13 €
2003 - 2013 Sammelheizung UND Bad 9,80 €

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Berlin

Die Folgen des Mietendeckels in Berlin

Zeit, eine Zwischenbilanz vom letzten Jahr zu ziehen.

Günstigere Mieten klingt im ersten Moment für die Bewohner*innen der Hauptstadt wie ein Traum. Doch war er das wirklich? 

Die Vermieter*innen haben sicherlich eine andere Sichtweise auf den Mietendeckel.

  • 1.050 Härtefallanträge bei der IBB gestellt
    Seit Einführung des Mietendeckels wurden knapp 1.050 Härtefallanträge bei der IBB gestellt. Denn Vermieter*innen sehen sich durch die niedrigeren Einnahmen der Miete in wirtschaftlicher Not.

  • Immer mehr Kleinvermieter*innen stoßen Eigentumswohnungen ab
    Einige Mietwohnungen werden zurzeit als Eigentumswohnung am Markt angeboten. Denn besonders für Kleinvermieter*innen lohnt sich der Aufwand, eine Wohnung zu vermieten durch die niedrigen Mietpreise einfach nicht mehr. Die Angebotszahlen von Eigentumswohnung steigen zurzeit in allen Bezirken an.

  • 42 % weniger Mietwohnungen im Angebot
    Zwar sind die Mietpreise der inserierten Wohnungen gesunken, allerdings ist auch die Anzahl der inserierten Wohnungen, die zur Miete zur Verfügung stehen, stark gesunken. Der Berliner Wohnungsmarkt scheint wie leergefegt zu sein. Zum einen verkaufen viele Kleinvermieter*innen zurzeit ihre Wohnungen in Berlin und so sind diese nicht mehr als Mietwohnungen, sondern nur als Kaufoptionen auf dem Markt. Zum anderen rechnet es sich jedoch für viele Vermieter*innen einfach mehr, die Wohnungen leer stehen zu lassen, als sie für einen günstigeren Preis zu vermieten. Die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt scheint sich zurzeit also eher verschlechtert als verbessert zu haben.

  • Schlechter Zustand der Wohnungen 
    Bevor eine Wohnung neu vermietet wurde, wurde diese in der Regel umfassend instand gesetzt. Seit Einführung des Mietendeckels ist dies nicht mehr der Fall, da es sich für die meisten Vermieter*innen einfach nicht mehr lohnt, Geld in eine Sanierung oder Renovierung zu investieren. Stattdessen werden die Wohnungen “verwohnt” übergeben.

  • Mieten sinken (tatsächlich!)
    Seit Einführung des Mietendeckels sind die Mietpreise in Berlin gesunken. Und das scheint tatsächlich am Mietendeckel und nicht an der Corona-Pandemie und ihren Folgen zu liegen. Denn während in anderen Städten wie München die Mieten um 4 Prozent und in Frankfurt um 5 Prozent gestiegen sind, so sind die Mieten in Berlin im gleichen Zeitraum um rund 5 Prozent gesunken.

Mietendeckel als rechtswidrig erklärt

Am 15.04.2021 erklärte das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe den Mietendeckel nun als nichtig, da er in die Grundrechte der Vermieter*innen eingreift.

Was nun auf die Berliner*innen zukommt? Eine Rückzahlung der bereits eingesparten Mieten und die Erhöhung ihrer bisherigen Mieten.

Eine Alternative zum Mietendeckel bleibt jedoch für die Berliner Mieter*innen: 2015 wurde bereits die Mietpreisbremse eingeführt – auf Bundesebene. Diese besagt, dass die Miete höchstens 10 % über dem Mietspiegel bzw. der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die Mietpreisbremse wurde seit 2015 bereits tausendfach durchgesetzt und ist momentan die einzige Möglichkeit die Miete zu senken. [1]

Wir sind dennoch gespannt, wie sich die Mieten und Wohnungsmärkte in den deutschen Großstädten in den kommenden Jahren verändern werden. Wir halten Sie hier darüber auf dem Laufenden.

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